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地價才八千一平，卻想賣6萬/㎡，哪個盤如此自信？
近期，位于黃埔長嶺居板塊的開控城投·云錦開放營銷中心，趕在金九銀十搶跑。
仗著離地鐵最近，又自建超大商業體，就想刺破黃埔房價天花板。
跟評房姐一起看看，這個改善盤，到底有什么勇氣敢吹出這個價！
1
近地鐵自帶8萬㎡商業
首先，位置來說，項目位于在黃埔長嶺居長嶺路以南、奧園春曉以西，處在永順大道和羅嶺路交匯處西南方向。
此外，就板塊來說，確實是附近眾樓盤中距離21號線長平站最近的項目。
百度地圖：步行時長
百度地圖顯示，可步行前往長平地鐵站，從21號線轉乘5號線，可抵達珠江新城地鐵站。
百度地圖：步行時長
當然，你還能選擇有軌電車出行，在附近200米的地方，有羌洞站，可利用有軌車接駁地鐵，減少步行時間。
百度地圖：駕車時長
選擇自駕去往珠江新城的車程，可選擇路線不少，但時間都不短，尤其是如果遇到上下班高峰期就更難說了。
教育來說，還是有點優勢的，自身配了一所幼兒園，附近還有長嶺居小學、北京師范大學廣州實驗學校、長平小學等，不過要搖號。
附近最近的醫院就是廣醫附屬婦女兒童醫院，屬于三甲，預計在9月底投入使用。
眾所周知，商業配套是長嶺居的短板，周圍缺乏大商場，很多小區生活所需，還是要靠樓盤自身配的底商，想要大型商超就要往科學城蹭。
而今，廣開控股·城投·云錦將在這里配建一座建筑面積約8萬㎡的商業綜合體，會給板塊帶來價值提升，預計在2024年能兌現，交給城投經營。
2
推大戶型主打改善
在區域內看，這個項目還是挺有優勢的，不過產品能否過硬還不好說。
據悉，云錦在8月開放了營銷中心，本周六開放樣板間。
項目總占地面積4.3萬平，總建筑面積為15.3萬平，整體規劃5棟28-31層的住宅，432戶，配8萬平商業體，容積率在3.5。
產品方面，主推大戶型，直面改善買家，首推建面約124-183㎡三至四房。
具體來說，124平的是三房兩廳兩衛，南向，總貨量有144套。
設計來說，私家電梯入戶，3.5開間朝南，大陽臺打通客廳和次臥，整體有6.7米長，望山景，主臥帶衛生間，進門口設置衣柜，帶有270°飄窗，采光面可以。
廚房通生活陽臺，切菜和洗菜區分開，操作來說，不方便，很容易會把地面弄濕，來回走動，都很費勁，個人不是很喜歡這種設計。
小臥室打通陽臺，陽臺景觀面確實可以拉滿好感度，大氣很多，但這個房間隱私性不好。
另外一個小房間飄窗不是全墻，采光面不太好。
141㎡是四房兩廳兩衛，貨量有233套，同樣私梯入戶，說是四房，其實是3 1房設計，三開間朝南。
這套戶型是南北對流，設置了雙陽臺，景觀陽臺通次臥和客廳，整體有7.5米長。餐廳則是通北向陽臺，整體看是較為通透的。
而廚房則是開放式廚房，呈L型。
主臥是全墻飄窗，設置兩個衣柜，其中一個是有占用到隔壁次臥的一些空間，這樣導致次臥空間感有點有點緊湊。
另外，北向也分布了一個次臥，空間也不大，且臥室旁邊就是一個多功能房間，如果設計成臥室，就需要利用飄窗的位置定制床柜，也可用作書房。
183㎡是四房兩廳三衛設計，貨量僅有50套，主要集中在4和5號樓，獨立電梯入戶，私密性好。
也是南北對流戶型，廚房則是目前較為流行的半開放式，可中西式，配有島臺，然后廚餐廳一體化，整個廳很豪氣。
臥室方面，設有雙主套，主臥開門就有一個衣帽間，此外，主衛配有雙洗手臺，方便男女主人同時操作，還有配置一個浴缸，淋浴和泡浴都可以自由選擇。
另外一個套房在北向，開門就是小衣柜，有全墻飄窗。
兩個次臥都有點緊湊和狹小，挨著主臥的房間，因為有一部分面積被主臥用作衣帽間，整體空間顯得很窄，擺放一張床外，就沒剩余空間了，如果兩個臥室的墻可打掉，把小次臥一全部用作衣帽間，可能會更好。
另外一個挨著公衛的次臥二，空間也特別小，打造成臥室，就必須用飄窗來定做一個床柜，不然就只能用做書房了。
整體來說，戶型設計是比較方正的，而且整體小區就5棟樓，全部一字形排開，南北視野都不會有阻擋，很舒適。
具體到每個戶型優缺點還是很明顯，不過買入后，也可以自己再改造，很多問題就不再是問題了。
據銷售介紹，首推5號樓，層高30層，兩梯三戶設計，樓下就是幼兒園，旁邊就是商業綜合體，景觀面來說，南北都能看到山景資源，居住環境不錯。
目前有三棟在開建中了。
3
賣6萬 /㎡沖擊天花板
而至于價格，據了解，項目想賣到6萬 /㎡，板塊有項目是刺破5萬 /㎡的，但人家賣的是復式。
目前，黃埔區整體來說，只有老黃埔的房價是超5萬 的，長嶺居緊隨其后，均價為4.5萬/㎡。
高出區域均價1.5萬/平售賣是要勇氣的。畢竟目前來看，這個板塊沒商業，沒配套，離地鐵也不近，一直都被人詬病是睡城。
就拿地價來說，地塊是開發區投資公司在2020年5月拿下的商住地，總價近12.7億，折算折算拿地價8302元/㎡。
后引入廣州城投和廣報實業一起開發運營，廣州開發區投資控股和廣州城投各占項目40%股份，廣報實業占2成。
項目最大的投入成本可能是要配建8萬平的商業綜合體，能填補板塊短板，帶來價值提升，也是政府極為重視的項目，所以才可低價拿地。
附近有奧園春曉、龍湖攬境、天健天璽、五礦壹云臺、中冶逸景臺、金融街·融穗御府等眾多樓盤，有居住氛圍，但洋房單位沒有價格是突破5萬 的。
如中冶逸景臺目前在售200多平5房復式產品，售價在5.8萬/㎡。
龍湖攬境則已經是清盤了，最后一期售價在3.8萬/㎡。
天健天璽現在是在售85-120平方米戶型，售價在4.5萬/㎡。
五礦壹云臺主推建面約142-165平戶型，售價3.65萬/㎡。
進入二手市場的奧園春曉，目前在交易平臺上的掛牌均價在3萬/㎡，次新房金融街·融穗御府的掛牌均價則在4萬/㎡左右。
有粉絲在2019年以2.9萬/㎡的價格買入金融街·融穗御府，去年收樓裝修好后，一直沒去住，就是嫌太遠，周邊又沒配套，很山卡拉，閑置一年多了。
就目前行情來說，評房姐認為項目開盤，價格可能是5字頭，刺破6萬/㎡那就過份自信了。
而買家可能大部分還是來自黃埔區的改善用戶，對這個區域有居住認可度，周邊的一些小區也可能會考慮置換到這里。
所以產品設計上，都是偏大戶型，項目也是深知這一點的。
商業配套雖是項目一大賣點，但兌現還需要時間，暫時難拉動區域價格，引發不了大波動。
對這個即將入市，又有點狂的盤，你怎么看，可在評論區留言哦。
原創：評房姐
編輯：房評評
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